기준금리 3.5%가 대출금리 6%가 되는 이유

뉴스에서 기준금리 3.5%를 봤는데 은행 창구에서는 5~6%를 듣는다면, 숫자 사이에 무슨 계산이 있는지부터 따져봐야 한다.

기준금리는 내 대출금리가 아니다

중앙은행 기준금리는 은행이 돈을 조달할 때 참고하는 출발점일 뿐, 소비자가 바로 적용받는 최종 금리가 아니다. 실제 대출금리는 기준금리 위에 여러 비용과 위험 프리미엄이 쌓여서 정해진다.

은행 입장에서는 자금 조달 비용이 있고, 연체 위험을 반영해야 하며, 영업비용과 자본규제 부담도 감안해야 한다. 그래서 같은 날 같은 은행을 가도 뉴스에서 본 숫자와 창구에서 듣는 숫자는 다르게 나온다.

주택담보대출 금리는 코픽스 같은 지표금리 위에 가산금리를 얹고, 조건을 충족하면 우대금리를 빼는 방식으로 정해진다. 구조를 간단히 보면 다음과 같다.

조달금리가 3.5%라도 은행 마진 1~1.5%가 붙으면 이미 4.5~5.0% 수준이 된다. 여기에 차주 조건에 따라 가산금리가 더해지면 5~6%대가 되는 구조다. 뉴스의 3.5%와 실제 주담대 5~6% 사이의 격차는 대부분 이 두 항목에서 벌어진다.

같은 아파트를 담보로 잡아도 사람마다 금리가 다른 이유는 은행이 담보만 보지 않기 때문이다. 신용점수, 소득 안정성, 기존 부채, DSR 수준, 직장 형태, 대출기간이 함께 반영되면서 같은 상품 안에서도 금리가 0.5~1%포인트 갈리는 경우가 흔하다.

3억 원을 30년 만기로 빌릴 때 금리가 5.0%와 6.0%로 나뉘면 월 상환액이 수십만 원 차이 나고, 전체 이자 부담은 수천만 원 격차로 커진다. 대출 전에 카드 연체 이력, 현금서비스 사용, 잦은 한도 소진 같은 요소를 정리해야 하는 이유가 여기에 있다.

대출금리를 판단할 때 기준금리 뉴스만 따라가면 현실과 어긋난다. 실제로는 아래 항목을 함께 확인해야 한다.

은행 상담에서 최종금리만 듣고 끝내지 말고, 지표금리와 가산금리를 분리해서 물어보는 편이 낫다. 가산금리가 높다면 내 조건 때문인지 상품 구조 때문인지 구분해야 한다. 우대금리 항목이 많아 보여도 조건을 몇 달 못 지키면 실제 적용금리는 다시 올라간다.

중앙은행 기준금리 3.5%는 내 주택담보대출 금리로 바로 이어지지 않는다. 은행은 여기에 1~1.5% 수준의 마진을 얹고, 차주 조건에 따라 가산금리를 더한다. 그 결과 실제 대출금리는 5~6%대가 되고, 신용도에 따라 다시 0.5~1%포인트 차이가 난다.

대출을 판단할 때는 기준금리 방향보다 내 금리 구성에서 무엇이 고정이고 무엇이 변동인지 확인하는 일이 먼저다.

금리 구조를 파악했다면, 변동금리와 고정금리 중 어느 쪽이 유리한지 비교하는 것이 다음 순서다.