변동금리 대출을 쓰고 있는데 금리가 계속 오른다면, 지금 움직여야 할지 버텨야 할지 판단이 서지 않는다. 이럴 때 금리 숫자만 보고 결정하면 오히려 손해를 본다.
금리보다 월 현금흐름이 먼저다
금리가 오르는 구간에서는 대출을 그대로 둘지, 갈아탈지, 일부 상환을 먼저 할지 판단이 쉽게 서지 않는다. 문제는 많은 사람이 금리 숫자만 보고 움직인다는 점이다.
같은 1억원 대출이라도 금리가 1%포인트 오르면 월 이자가 약 8만원 늘어난다. 1년으로 늘리면 약 96만원이다. 생활비, 교육비, 보험료가 이미 고정된 가계에는 무시하기 어려운 변화다.
그래서 갈아타기 시점은 금리 전망보다 내 현금흐름이 얼마나 버틸 수 있는지에서 출발해야 한다.
작은 금리 차이보다 방향이 중요한 이유
금리 상승기에는 작은 우대금리 차이보다 큰 방향 변화가 더 중요하다. 변동금리 대출을 쓰는 사람이 기준금리 인상 구간에 들어섰다면 추가 인상 가능성을 함께 봐야 한다. 현재 금리가 낮아 보여도 재산정 주기가 오면 부담이 빠르게 커질 수 있다.
반대로 고정금리 전환 비용이 조금 높더라도 향후 2~3년의 현금흐름을 안정시킬 수 있다면 계산이 달라진다. 오늘의 금리 한 칸보다 앞으로 늘어날 총이자를 기준으로 판단해야 한다.
중도상환수수료, 인지세, 설정 비용처럼 눈에 덜 보이는 항목도 함께 넣어 비교해야 한다. 갈아탄 뒤 6개월에서 12개월 안에 비용을 회수하지 못한다면 성급한 이동일 가능성이 높다.
- 중도상환수수료를 포함해 실제 갈아타기 비용이 얼마인지 확인한다.
- 새 대출의 고정금리 기간과 이후 금리 구조를 같이 본다.
- 월 상환액이 줄어드는지, 단지 만기만 늘어나는지 구분한다.
갈아타기보다 상환 구조 점검이 먼저인 경우
대출을 바꾸는 것만이 해답은 아니다. 만기를 조정하거나 원리금 상환 방식 자체를 바꾸는 편이 더 나을 때가 있다.
소득이 일정하지 않은 자영업자나 성과급 비중이 큰 직장인은 월 납입액의 안정성이 중요하다. 이 경우 금리 0.2~0.4%포인트 차이보다 상환 구조를 단순하게 바꾸는 편이 실제 부담을 줄인다.
원금 상환을 뒤로 미루는 방식은 당장 편할 수 있지만 총이자를 키운다. 반면 월 납입액을 감당 가능한 수준으로 낮추고 여유 자금을 따로 모아두면 예상 밖의 금리 인상에 대응하기 쉬워진다.
지금 움직여야 할 때를 가르는 세 가지 숫자
갈아타기 시점은 세 가지 숫자로 정리할 수 있다. 현재 금리, 재산정 시점, 월 저축 여력이다.
현재 대출이 변동금리이고 재산정까지 3개월 이내이며 최근 소득 대비 저축 비율이 낮아졌다면 점검을 미루지 않는 편이 낫다. 2억원 대출자는 금리 1%포인트 상승 시 월 16만원을 추가로 부담한다. 이 정도면 통신비나 식비 한 항목을 줄이는 수준으로 해결되지 않는다.
금리 인상기에는 저축 비율을 평소보다 5~10%포인트 높여야 실질 자산이 덜 훼손된다. 월 소득 400만원 가구가 기존에 10%를 저축했다면 40만원을 모은 셈이다. 저축 비율을 15~20%로 올리면 60만~80만원이 된다. 늘어난 20만~40만원은 향후 이자 상승분을 흡수하는 완충 자금이 된다. 대출 갈아타기를 검토하더라도 이 완충 자금이 먼저다.
- 변동금리 대출이고 재산정 시점이 6개월 이내라면 조건 비교를 시작한다.
- 갈아타기 비용을 1년 안에 회수할 수 없으면 보류한다.
- 월 저축 비율이 10% 미만이면 갈아타기보다 현금흐름 보강을 먼저 한다.
- 금리 1%포인트 상승 시 늘어나는 월 이자를 직접 계산해 본다.
판단 기준은 결국 하나로 모인다
갈아타기 시점은 뉴스 헤드라인이 정해주지 않는다. 내 대출이 언제 다시 금리를 반영하는지, 그때 월 이자가 얼마나 늘어나는지, 그 증가분을 저축으로 흡수할 수 있는지가 판단 기준이 된다.
1억원 대출 기준 금리 1%포인트 상승은 월 약 8만원의 추가 이자를 만든다. 금리 인상기에는 낮은 금리 상품을 찾는 것과 함께 저축 비율을 5~10%포인트 높여야 갈아타기 여부와 무관하게 실질 자산을 지킬 수 있다.
경제 흐름을 처음부터 구조적으로 이해하고 싶다면