전세 대출 금리 몇 %부터 월세보다 불리해질까

전세 대출을 끼고 집을 구하는 순간, 금리가 실질 임대료가 된다.

전세가 늘 유리하던 시기가 끝난 이유

집을 구할 때 많은 사람이 전세를 먼저 떠올린다. 매달 나가는 월세가 아깝게 느껴지기 때문이다.

문제는 전세가 공짜로 유지되는 계약이 아니라는 점이다. 보증금의 상당 부분을 대출로 채우는 순간 계산이 달라진다. 전세의 실질 비용은 보증금 자체가 아니라 전세 대출 이자다.

금리가 낮을 때는 이 이자가 월세보다 작게 보인다. 그래서 같은 집이라면 전세가 더 합리적이라는 판단이 자연스러웠다. 하지만 기준금리가 오르고 대출금리가 따라 오르면 전세의 장점은 빠르게 줄어든다. 이 구간에서는 월세가 손해라는 고정관념이 통하지 않는다.

숫자로 보면 체감이 훨씬 분명해진다. 전세 대출이 1억원이라고 가정하면, 금리가 1%포인트 오를 때마다 연 이자는 100만원 늘어난다. 이를 월로 나누면 약 8만3000원이다.

대출이 2억원이면 월 부담은 약 16만원, 3억원이면 약 25만원 가까이 증가한다. 같은 집에서 월세 10만~20만원 차이를 두고 고민하던 사람이 금리 변동만으로 이미 그 차이를 잃을 수 있다.

예를 들어 2억원을 빌려 전세에 들어갔고 금리가 2%에서 4%로 올랐다면 월 이자는 약 33만원에서 약 66만원으로 뛴다. 겉으로는 월세를 내지 않는 것처럼 보여도 실제 현금 유출은 월세 계약과 비슷한 수준까지 올라간다.

전세는 보증금을 나중에 돌려받으니 무조건 유리하다고 생각하기 쉽다. 하지만 대출이 끼어 있으면 매달 빠져나가는 비용으로 비교해야 한다.

보증금 2억원을 대부분 대출로 마련했다고 가정하자. 대출금리가 3%면 월 이자는 약 50만원, 4%면 약 66만원, 5%면 약 83만원 수준이다. 이때 비슷한 입지의 월세가 보증금 1000만원에 월 55만~70만원 선이라면 선택은 단순하지 않다.

금리가 3%를 넘는 구간에서는 전세 대출 이자와 월세 비용이 역전되는 사례가 실제로 나온다. 전세 대출 비중이 높을수록 역전 시점은 더 빨라지고, 관리비와 보증금 차이까지 반영하면 월세가 현금흐름 관리에 유리한 경우도 적지 않다.

반대로 자기자금 비중이 높다면 이야기가 달라진다. 같은 2억원 전세라도 내 돈이 1억5000만원이고 대출이 5000만원뿐이면 금리 4%에서도 월 이자는 약 16만원 수준이다. 이 경우에는 월세보다 전세가 유리할 가능성이 크다.

판단할 때는 감으로 보지 말고 아래 순서로 숫자를 맞춰보면 된다.

핵심 기준은 한 달 현금 유출이다. 전세는 나중에 보증금을 돌려받지만, 지금 버틸 수 있는지와는 다른 문제다. 소득이 일정하지 않거나 몇 년 안에 이사 가능성이 높다면 월세의 유연성이 더 낫다. 장기 거주가 확실하고 자기자금이 충분하다면 전세의 장점이 살아난다.

전세와 월세를 가르는 기준은 예전처럼 단순하지 않다. 대출을 많이 써야 하는 전세라면 금리 수준을 먼저 봐야 한다. 3%를 넘는 구간에서는 전세 대출 이자와 월세가 비슷해지거나 월세가 더 가벼워지는 사례가 실제로 나온다.

금리가 1%포인트 오를 때마다 1억원당 월 약 8만원이 추가된다는 숫자만 기억해도 계산이 훨씬 빨라진다. 같은 금리 환경에서 고정금리와 변동금리 중 어느 쪽이 유리한지도 함께 따져보면 판단이 더 정확해진다.